تستمر أسعار العقارات في مصر في الارتفاع لتصل إلى مستويات قياسية مع تحقيق زيادات طفيفة ببعض المناطق، على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة، وتحسن سعر صرف الجنيه، وتراجع أسعار مواد البناء، فهذه التوجهات تثير تساؤلات حول أسباب إصرار المطورين العقاريين على الإبقاء على الأسعار المرتفعة.
وأرجع طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، في تصريحات له، ذلك إلى ارتفاع التكاليف الإجمالية التي تتجاوز مدخلات البناء، وتشمل الأعباء التمويلية والرسوم الحكومية المتعددة.
وأوضح أن المطورين يفضلون تقديم خطط سداد طويلة الأجل بدلاً من خفض الأسعار مباشرة.
وتعتمد معظم الوحدات العقارية في مصر على نظام “البيع على الخريطة”، حيث يدفع المشتري مبلغًا مقدمًا بين 3% و10% من قيمة الوحدة، ثم يسدد باقي المبلغ عبر أقساط تمتد حتى 14 عامًا، بينما يستلم الوحدة خلال مدة 5 سنوات.
ويرى شكري عدم إمكانية تخفيض الأسعار حاليًا لضمان الحفاظ على توازن السوق بما لا يضر المشترين الحاليين الذين دفعوا أسعارًا مرتفعة مسبقًا، مع استمرار محاولات جذب عملاء جدد للحفاظ على قيمة مدخراتهم واستثمارها.
كما يشير إلى وجود نحو 3270 رسمًا حكوميًا مختلفًا تُطبق على المشروعات العقارية، بالإضافة إلى الارتفاع الملحوظ في أسعار الأراضي، ما يزيد من التكلفة النهائية للوحدات ويجعل انعكاس انخفاض أسعار مواد البناء على الأسعار أمرًا شبه مستحيل.
خلال فترة نقص النقد الأجنبي قبل مارس 2024، قامت الشركات العقارية بتسعير وحداتها بناءً على سعر صرف الدولار في السوق الموازية، الذي بلغ حينها 70 جنيهًا للدولار، مما أدى إلى زيادة كبيرة في التكلفة.
ومع تعويم الجنيه وارتفاع سعر الصرف إلى نحو 48 جنيهًا للدولار حاليًا بعد تحرير العملة، لم تنخفض أسعار العقارات التي ما زالت مستقرة عند مستويات مرتفعة.
في المقابل، شهدت مواد البناء الأساسية انخفاضًا في الأسعار خلال العام الجاري.
فقد تراجع سعر طن الحديد بنسبة تصل إلى 33.3% ليسجل نحو 40 ألف جنيه مقارنةً بمستوى 60 ألف جنيه العام الماضي، أما سعر الأسمنت فقد انخفض بنسبة 20% ليصبح الطن بنحو 4 آلاف جنيه مقابل 5 آلاف جنيه في الأشهر الأولى من العام.
وأوضح محمود جاد، المسؤول في شركة العربي الأفريقي الدولي لتداول الأوراق المالية والسندات، في تصريحات له، أن الطلب القوي قد يدفع الأسعار نحو مزيد من الارتفاع.
كما أشار إلى أن التصميمات المعمارية المتطورة واستخدام خامات وتشطيبات بجودة عالية من الممكن أن يؤديا إلى زيادة تكلفة الوحدات، مؤكدًا أن تحديد أسعار العقارات يعتمد على عوامل معقدة تتجاوز مجرد حساب التكلفة المباشرة، لتمتد إلى استراتيجيات المطورين ورغبات المستهلكين.
وفي سياق يتعلق بسياسات البيع الحالية، يرى نجيب ساويرس، رئيس مجلس إدارة شركة أورا للتطوير العقاري، أن استمرار ارتفاع الأسعار يرتبط بقيام الشركات العقارية بدور شبيه بالبنوك عبر توفير آجال سداد طويلة.
وأوضح أن 70% من تسعير العقارات يعود للفوائد المحتسبة على العملاء، وليس فقط تكلفة البناء التي تمثل حوالي 30%.
وعلى الرغم من قيام البنك المركزي المصري بتخفيض أسعار الفائدة بمعدل إجمالي قدره 5.25% منذ بداية العام نتيجة تقلص الضغوط التضخمية، فإن أرباح الشركات العقارية في بعض الحالات لا تتجاوز نسبة 1 أو 2%، بل إن بعض الشركات تواجه خسائر بحسب تقديرات ساويرس.
