تتعدد القرارات والاتفاقات التي طالت أراضي ساحلية في مصر خلال السنوات العشر الأخيرة، وتتباين معها المساحات وطبيعة التصرف في كل منها. ففي 2024، دخلت منطقة رأس الحكمة على ساحل البحر المتوسط في اتفاق تطوير استثماري مع شركة إماراتية، تلاه اتفاق آخر لتطوير العلم الروم مع شركة قطرية في 2025. وفي المقابل، اتجهت الحكومة إلى تخصيص مساحات من الأراضي المملوكة للدولة على ساحل البحر الأحمر لصالح وزارة المالية، لاستخدامها في إصدار الصكوك السيادية وخفض الدين العام.
وتتوزع هذه الحالات على أربع مناطق ساحلية، بمساحات تبلغ نحو 170 مليون متر مربع في رأس الحكمة، و20.6 مليونًا في العلم الروم، و174.4 مليونًا في رأس شقير، و112.1 مليون متر مربع في قطعة أخرى بمحافظة البحر الأحمر.
يتتبع هذا التقرير أربع محطات منذ 2024، ليرصد المساحات التي شملتها تلك المساحات على سواحل مصر وطبيعة التصرف في كل منها، وما إذا كانت الدولة قد تخلت عن ملكية الأرض، أم منحت حقوقًا لاستغلالها وتطويرها، أو أدخلتها في ترتيبات تستهدف توفير التمويل وخفض الديون.
رأس الحكمة.. 170 مليون متر مربع في اتفاق استثماري
انتقلت منطقة رأس الحكمة على الساحل الشمالي إلى مسار استثماري بحسب رواية الحكومة، ففي فبراير 2024، أعلنت شركة أبوظبي التنموية القابضة «ADQ» اتفاقًا مع الحكومة المصرية لتطوير المنطقة، التي تمتد على مساحة تزيد على 170 مليون متر مربع، وتحويلها إلى مدينة تضم أنشطة سياحية وسكنية وتجارية واستثمارية.
وبحسب بيان مكتب أبوظبي الإعلامي الصادر في 23 فبراير 2024، تبلغ القيمة المعلنة للاتفاق 35 مليار دولار؛ منها 24 مليار دولار مقابل حقوق تطوير رأس الحكمة، إلى جانب تحويل 11 مليار دولار من الودائع الإماراتية لدى البنك المركزي المصري إلى استثمارات في مشروعات داخل مصر. وأعلن البيان احتفاظ الحكومة المصرية بحصة تبلغ 35% في المشروع.
وفي أكتوبر 2024، أعلنت «ADQ» تعيين شركة «مدن القابضة» مطورًا رئيسيًا للمشروع، على أن تتولى تطوير المرحلة الأولى، التي تبلغ مساحتها 50 مليون متر مربع، بينما يجري تطوير المساحة المتبقية، البالغة 120 مليون متر مربع، بالشراكة مع مطورين من مصر والإمارات ودول أخرى، تحت إشراف الشركة المسؤولة عن المشروع.
العلم الروم.. 20.6 مليون متر مربع مقابل 3.5 مليار دولار واستثمارات
وفي نوفمبر 2025، وقعت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة اتفاق شراكة مع شركة الديار القطرية لتطوير منطقة العلم الروم بمحافظة مطروح، على مساحة تقارب 20.6 مليون متر مربع، وتمتد على واجهة ساحلية بطول نحو 7 كيلومترات.
وتبلغ القيمة الاستثمارية المعلنة للمشروع 29.7 مليار دولار، وفقًا لما نقلته وكالة رويترز عن الاتفاق؛ منها 3.5 مليار دولار مقابل الأرض، و26.2 مليار دولار استثمارات عينية مخصصة لأعمال التطوير والإنشاءات. وأوضحت التغطيات الرسمية أن المشروع يتضمن إقامة مجتمع عمراني متكامل يضم أنشطة سكنية وتجارية وسياحية.
وبحسب رويترز، يتضمن الاتفاق حصول هيئة المجتمعات العمرانية على وحدات بالمشروع تُقدر قيمتها بنحو 1.8 مليار دولار، إلى جانب 15% من صافي أرباح المشروع بعد استرداد الشركة تكاليف استثماراتها.
رأس شقير.. 174.4 مليون متر مربع ضمن ترتيبات الصكوك
وعلى ساحل البحر الأحمر، اتجهت الحكومة إلى إدخال مساحات من الأراضي المملوكة للدولة في ترتيبات مرتبطة بإصدار الصكوك السيادية وخفض الدين العام. ففي يونيو 2025، صدر القرار الجمهوري رقم 303 لسنة 2025 بتخصيص قطعة أرض في منطقة رأس شقير بمحافظة البحر الأحمر، بمساحة 41,515.55 فدانًا، تعادل نحو 174.4 مليون متر مربع، لصالح وزارة المالية، لاستخدامها في إصدار الصكوك السيادية وخفض الدين العام.
وأكدت وزارة المالية أن تخصيص الأرض لا يعني بيعها، وأنها ستظل مملوكة للدولة، ممثلة في وزارة المالية وبعض الجهات الحكومية ذات النشاط الاقتصادي. وأوضحت أن استخدام جزء منها سيكون ضمانة لإصدار بعض الصكوك السيادية، مع العمل على تطويرها واستغلالها.
وشرحت الوزارة أن التصور يتضمن إقامة شراكات مع جهات حكومية وهيئات اقتصادية، واستبدال جزء من المديونيات القائمة على أجهزة الموازنة لدى هذه الجهات باستثمارات مشتركة، إلى جانب تطوير الأرض في مشروعات إنتاجية وخدمية وسياحية وعقارية، بما يحقق عوائد اقتصادية وفرص عمل. وقالت إن هذه الإجراءات تستهدف تخفيف أعباء خدمة الدين وتحسين الأوضاع المالية للدولة.
وتولت شركة «Global Appraisal Tech» تقييم الأرض بالتنسيق مع اللجنة العليا لتقييم أصول الدولة بوزارة المالية، وفق ما أعلنته الشركة في يونيو 2025، مشيرة إلى أن مساحة الأرض تبلغ نحو 174.4 مليون متر مربع، وأن التقييم جاء في إطار برنامج الصكوك السيادية.
قطعة أخرى في البحر الأحمر.. 112.1 مليون متر مربع في 2026
وفي 2026، صدر قرار جمهوري جديد بتخصيص قطعة أرض أخرى من أملاك الدولة الخاصة بمحافظة البحر الأحمر لصالح وزارة المالية. ونص القرار الجمهوري رقم 222 لسنة 2026 على تخصيص مساحة تبلغ 26,690.45 فدانًا، بما يعادل نحو 112.1 مليون متر مربع، لاستخدامها في إصدار الصكوك السيادية.
ثم صدر القرار الجمهوري رقم 448 لسنة 2026 بتعديل نص المادة الأولى من القرار السابق، ليضيف صراحة استخدام الأرض في خفض الدين العام إلى جانب إصدار الصكوك السيادية. ونُشر القرار المعدل في الجريدة الرسمية، العدد 44 مكرر (ج)، الصادر في الأول من نوفمبر 2026.
وبموجب النص المعدل، تخصص الأرض، وهي من المساحات المملوكة للدولة ملكية خاصة في محافظة البحر الأحمر، لصالح وزارة المالية لاستخدامها في خفض الدين العام وإصدار الصكوك السيادية، وفقًا للقوانين والقواعد المعمول بها.
الصكوك السيادية.. حق الانتفاع دون نقل الرقبة
وينظم قانون الصكوك السيادية رقم 138 لسنة 2021 طريقة استخدام الأصول المملوكة للدولة في إصدار الصكوك. وتنص المادة 11 على استخدام هذه الأصول من خلال تقرير حق الانتفاع بها دون حق الرقبة، أو تأجيرها، أو بأي طريق آخر يتفق مع عقود الإصدار وأحكام القانون.
وتنص المادة الأولى من القانون على أن مدة الصك لا تجاوز 30 عامًا، فيما تقرر المادة 10 انتهاء حق الانتفاع المقرر على الأصول التي اتخذت أساسًا لإصداره عند نهاية مدة الصك، مع استرداد مالكه قيمته الاستردادية.
أما المادة 12، فتحدد آلية تقييم حق الانتفاع أو تقدير القيمة الإيجارية للأصول من خلال لجنة عليا للتقييم، وفق معايير التقييم المالي للمنشآت ومعايير التقييم العقاري، على أن يعرض الوزير المختص نتائج أعمال اللجنة على مجلس الوزراء لاعتمادها.
وتنظم المادة 18 متطلبات الإفصاح والتقارير الدورية لشركة التصكيك السيادي، كما تلزم الهيئة العامة للرقابة المالية بإعداد تقرير سنوي عن نشاط الشركة وفق متطلبات الإفصاح والشفافية والحوكمة، يقدم إلى رئيس الجمهورية ومجلس النواب ورئيس مجلس الوزراء.
وتحدد اللائحة التنفيذية للقانون، الصادرة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1574 لسنة 2022، إجراءات اختيار الأصول التي ستصدر على أساسها الصكوك، إذ تتولى وزارة المالية اقتراح الأصول، وتجيز لجنة الرقابة استخدامها، ثم يصدر مجلس الوزراء قرارًا بتحديدها. كما تتولى اللجنة العليا للتقييم تقدير قيمة حق الانتفاع أو القيمة الإيجارية، ويعتمد مجلس الوزراء نتائج التقييم.
إلهامي الميرغني: مبادلة الأراضي بالديون تفقد الدولة أصولًا يصعب تعويضها
يطرح الخبير الاقتصادي إلهامي الميرغني احتمالين لاستخدام الأراضي في خفض الدين العام: الأول بيع الأرض وتوجيه حصيلة البيع إلى سداد الديون، والثاني مبادلتها بالمديونيات القائمة، بحيث يحصل الدائنون على أصول عقارية مقابل خفض قيمة الديون وأعبائها على الموازنة. ويرجح الميرغني الاحتمال الثاني، في ضوء تصريحات المسؤولين، لكنه يؤكد عدم وضوح الآلية التي ستُنفذ بها هذه المبادلة حتى الآن.
ويقول الميرغني إن كلا المسارين يعني فقدان الدولة أصلًا من أصولها يصعب تعويضه، لكنه يرى أن مبادلة الأراضي بالديون تثير مشكلتين أساسيتين: تحديد القيمة المالية للأرض، واختيار المواقع التي ستدخل في المبادلة، خصوصًا إذا كان للدائنين دور في اختيار الأصول التي يحصلون عليها.
ويشير إلى أنه لم يتضح حتى الآن من الجهة التي ستتولى تقييم الأراضي، أو المعايير التي ستُستخدم في تحديد قيمتها وفقًا لموقعها الجغرافي، محذرًا من أن غياب هذه المعلومات يزيد مخاطر التصرف فيها بأقل من قيمتها الحقيقية.
ولا يعرف الميرغني قيمة الأراضي المطروح مبادلتها، أو النسبة التي يمكن أن تغطيها من إجمالي المديونية، مشيرًا إلى أن تقديراته تبلغ نحو 14 تريليون جنيه للديون المحلية و9 تريليونات جنيه للديون الخارجية. لذلك، لا يمكنه تحديد حجم الأثر الذي ستتركه هذه الخطوة على الدين العام، أو ما إذا كانت ستؤدي إلى خفضه بصورة ملموسة، أم ستوفر سيولة لتسوية التزامات قائمة دون معالجة أسباب تراكمه.
ويرى الميرغني أن الاحتفاظ بأصول الدولة واستثمارها على المدى الطويل يخدم التنمية والأجيال المقبلة أكثر من مبادلتها بالديون؛ لأن التخلي عنها يحرم الدولة من فرص استغلالها مستقبلًا، في ظل محدودية المساحة المنزرعة في مصر واعتمادها على الخارج في استيراد الغذاء.
أسعد هيكل: حق الانتفاع قد ينقل السيطرة الفعلية على الأرض
من الناحية القانونية، يرى المحامي أسعد هيكل أن قرار تخصيص نحو 26.7 ألف فدان من أراضي البحر الأحمر لصالح وزارة المالية لإصدار الصكوك السيادية ينقل، بحسب تقديره، ولاية الأرض والتصرف فيها إلى وزير المالية، استنادًا إلى قانون الصكوك السيادية رقم 138 لسنة 2021.
ويعتبر هيكل أن الاختلاف بين البيع الذي ينقل الملكية، ومنح حق الانتفاع طويل الأجل، قد يكون اختلافًا شكليًا إذا انتهت الترتيبات إلى منح أطراف أخرى حقوقًا واسعة في استخدام الأرض واستغلالها لعقود. ويحذر من أن هذه الحقوق قد تتيح إقامة منتجعات ومراسي ومطارات داخلية على الأراضي محل التخصيص، بما يؤدي، من وجهة نظره، إلى انتقال السيطرة الفعلية عليها، حتى مع بقاء ملكية الرقبة للدولة.
ويربط هيكل ذلك باحتمال تعثر الدولة في الوفاء بالتزاماتها، وما قد يترتب عليه من آثار تتحملها حكومات لاحقة وأجيال مقبلة، معتبرًا أن استخدام الأصول الاستراتيجية في ترتيبات الديون يثير مخاوف تتعلق بحقوق الأجيال القادمة والسيادة على الأراضي.
ولا يفصل هيكل القرار عن سلسلة من التصرفات التي يرى أنها طالت أصولًا وممتلكات عامة، مشيرًا إلى أراضي رأس شقير ورأس الحكمة والعلم الروم، إلى جانب مباني وزارات تاريخية وسيادية في القاهرة، من بينها مبنيا وزارتي الخارجية والداخلية، والبنوك الوطنية، ومنها بنكا القاهرة والإسكندرية، وشركات القطاع العام. ويصف هذه التصرفات بأنها تفريط في مقدرات الدولة، ويرى أنها تثير مخاوف دستورية وقانونية تتعلق بحماية المال العام والأصول الاستراتيجية.
ويطالب هيكل بأن يخضع استغلال أراضي الدولة، خصوصًا المناطق الساحلية والحدودية، لإجراءات تضمن الشفافية والرقابة، من بينها عرض التصرفات على البرلمان، ومراجعة الجهاز المركزي للمحاسبات، والرجوع إلى قسم الفتوى والتشريع بمجلس الدولة.
وينتقد ما يصفه بغياب الرقابة الحكومية والشعبية والمشاركة السياسية في القرارات المتعلقة بهذه الأصول، معتبرًا أن ذلك يضع التصرفات في دائرة الشبهات الجنائية والاعتداء على المال العام، ويحمل السلطة المسؤولية القانونية والسياسية والتاريخية عن التفريط في ممتلكات الدولة.
المساحات الأربع
وبجمع المساحات المعلنة للحالات الأربع، تصل الحصيلة الحسابية التقريبية إلى نحو 477.1 مليون متر مربع، أي ما يقارب 477 كيلومترًا مربعًا: 170 مليون متر مربع لرأس الحكمة، و20.6 مليونًا للعلم الروم، و174.4 مليونًا لرأس شقير، و112.1 مليون متر مربع لقطعة البحر الأحمر المخصصة في 2026.
