بين الوعود البراقة ودفاتر الشيكات المؤجلة، تحولت العلاقة بين المطور العقاري والمشتري في الآونة الأخيرة من عملية بيع تقليدية إلى نظام تمويلي غير معلن.
وفي ظل ممارسات البيع على المكشوف لم يعد العميل مجرد مستهلك نهائي ينتظر استلام وحدته السكنية، بل تحول بالضرورة إلى الممول الأول والخالي من الفائدة لمشروعات الشركة العقارية، حيث يتم استغلال مقدمات الحجز والأقسام الدورية طويلة الأجل لضخ السيولة المباشرة فى عصب الشركات، واستخدمها كأداة رئيسية لسداد ديونها وتغطية تعثرات مشروعاتها السابقة، بدلاً من الاهتمام على القروض البنكية أو رأس مال المطور الذاتي.
غياب دور الدولة وتنظيم الأسواق العقارية
إن غياب دور الدولة المتمثلة في وزارة الإسكان يمثل إشكالياً كبيراً و محورياً، إذ يرتكز الدور الأساسي لأي دولة على تنظيم العلاقة ما بين المواطنين بمختلف صفاتهم ومصالحهم، فضلاً عن تنظيم الأسواق وضبط آلياتها، هكذا بدأ الدكتور أحمد عادل درويش، نائب وزير الإسكان الأسبق، حديثه لـ “القصة”.
كما أشار عادل إلى أن سوق العقارات يعاني من غياب أي تنظيم حقيقي وفعّال منذ عقود طويلة، وهو الوضع الذي ترتب عليه ظهور العديد من التشوهات العميقة والمعقدة في طبيعة العلاقة ما بين مختلف أصحاب المصلحة، مما يستدعي استحضار الرؤى والخبرات التنظيمية والتشريعية.
التشوهات الهيكلية وضياع حقوق المواطنين
كما أوضح ” أحمد عادل” أن التشوهات القائمة تؤدي في العلاقة ما بين أصحاب المصلحة في السوق العقاري إلى تمهيد الطريق بشكل مباشر لضياع حقوق المواطنين وإهدار مصالحهم الاقتصادية والمعيشية، وتأتي هذه التداعيات في إطار منظومة مترابطة أشار إليها أحمد عادل عند الحديث عن طبيعة التحديات التي تواجه قطاع الإسكان والعقارات، حيث تتفاقم الأزمات نتيجة غياب الرقابة والتدخل المؤسسي المنضبط.
مخاطر الانفجار العقاري و إنذارات المستقبل
واختتم عادل حديثه لـ “القصة” قائلا: إن استمرار هذا الوضع المتأزم دون معالجة جذرية يهدد بحدوث انفجار حقيقي في سوق العقارات نتيجة لتراكم المشكلات الهيكلية عبر الزمن.
مميزات الاستثمار العقاري في مصر
يؤكد الدكتور أحمد خطاب، الخبير الاقتصادي والمتخصص في التمويل العقاري، أن الاستثمار العقاري في مصر يعد الاستثمار الأكثر ربحية والأكثر استدامة، وذلك لأن مصر تمتلك مناطق استثمار عقاري لا يوجد لها مثيل من حيث التميز والقيمة.
الساحل الشمالي ومنطقة التجمع الخامس.
كما يشير “خطاب” في تصريحات خاصة لـ”القصة” إلى أن منطقة الساحل الشمالي تعاني من ندرة حقيقية، حيث لا تجد مكاناً تبني فيه على نفس الساحل بسهولة، كما يوضح أحمد خطاب أن التجمع الخامس يحتوي على مناطق جاذبة جداً للاستثمار بجميع أنواعه “إداري، تجاري، و سكني”.
المناطق الجاذبة للاستثمار العقاري
كما يستعرض “خطاب” العديد من المناطق الجاذبة للاستثمار في مصر، والتي تشمل الشيخ زايد، بعض مناطق إسكندرية، وبعض المحافظات مثل الإسماعيلية، بورسعيد، ودمياط، وكل ذلك يدعم السياحة العقارية وفقاً لما يوضحه أحمد خطاب.
دور المطورين العقاريين وتحقيق أرباح عالية
ويبين “خطاب” أن المطورين العقاريين يحققون نسب كسب وربح عالية تفوق نسبة اقتراضهم من البنوك، وهو ما يراه أحمد خطاب سبباً في نجاح هذا القطاع. كما يوضح، أن المستثمر في مصر يجد أن العقار هو النوع الأمثل للاستثمار وحفظ قيمة الأموال مع تحقيق مكاسب مستمرة.
دور قانون الإيجار الجديد في خدمة المستثمرين
ويؤكد، أن قانون الإيجار الجديد ساعد المستثمر على تأجير وحدته “سواء كانت محلاً تجارياً أو سكناً” سنة بسنة، مع إمكانية إخراج المستأجر في أي وقت.
رواج سوق الاستثمار العقاري وتأثير البنية التحتية
يختتم “خطاب” بالتأكيد أن كل هذه العوامل جعلت سوق الاستثمار العقاري في مصر الأكثر رواجاً عربياً وعالمياً في الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، مشيراً إلى أن ما أنفقته مصر على البنية التحتية قد سهّل الاستثمار العقاري بشكل كبير في العاصمة الإدارية، رأس الحكمة، الغردقة، السقنة، بورسعيد، العاصمة الإدارية الجديدة، المعادي الجديدة، دمياط الجديدة، بورسعيد الجديدة، والإسكندرية الجديدة؛ وكل ذلك حقق أرباحاً كبيرة واستدامة للاستثمار العقاري.
